国家队的“收房潮”轰轰烈烈地开始后，我发现很多房东更焦虑了。

就说我身边想卖房想做置换的几个，一问在焦虑什么，答案都是同一个：

保障房会不会冲击商品房？以后刚需都买保障房了，那我的房子会不会再也卖不出去了？

这种悲观我懂，但我还是必须给各位泼一盆冷水：

你的房子卖不出去，跟保障房无关。

有没有可能，是你自己买错了房子？

你要担心的是，你的房子是不是好房子，会不会受保障房冲击。

道理很简单，因为“市场+保障”双轨制的提出，一开始就是用来稳房价的，而不是来加速房价螺旋下跌的。

对于大多数人来说，保障房跟商品房之间其实是不冲突的。

因为保障房和商品房这两类房子，一开始面向的就是两类人群。

你可以简单理解为，想买保障房的，一开始就不会去看商品房，因为他们买不起，他们最多也就是租房。

所以，你损失的并不是你买房的接盘侠，而是你租房的接盘侠。

比起房价，你的租金回报跌惨了倒是更有可能一些。

而想买商品房的，但凡他们有点钱，他们就是会去买商品房。

为什么？

因为人家不傻啊，如果保障房只能保障基础需求，却保障不了改善需求，那我图什么？

直白点说，你现在可能是愿意一大早挤地铁、花一两个小时在通勤路上，但随着你工作时间见长，收入也见长呢？

口袋有钱的情况下，你会不想住得离公司近一点？会不想改善一下居住和生活？

更何况，商品房对应的优质资源，同样是保障房无法对等匹配到的。

而你以为我们买房子是为了什么？只是房子这个容器本身吗？

不是，是房子背后所捆绑的资源——商业、医疗、教育、养老等等，这些才是真正对等你真金白银房价的东西。

其实我们普通老百姓很简单的，怎么刺激消费啊？有钱就敢消费；

怎么让大家买房啊？有钱、有需求就买。

而商品房对应的需求，至少是这个城市中高收入的家庭，买得起、也愿意买。

那未来一旦双轨制落地，为了让中高收入家庭肯买房，就一定要有相应的配套。

比如好的学校、好的资源，品质感高的房子，只有这些才会让有钱人买单。

否则有钱人也不傻，人家为什么买商品房，人家买保障房不就好了。

所以双轨制，是保公平，不是保财富。

参考先我们一步推出双轨制的新加坡，不就是有钱的买商品房，没钱还想彻底躺平的就去住保障房，但影响房价涨了吗？没有。

所以你纠结保障房会不会冲击房价，甚至认为说保障房的出现就是意味着大家长要把“房住不炒”贯彻到底，房价以后也不会再涨了，都是在杞人忧天。

只有一种情况例外，就是我刚刚说的，你买错了房子，你的房子已经带不来竞争力了。

比如你买的是公寓、远郊的楼盘、又或者经年累月已经变成老破小的房子...

这类房子，有钱人肯定不会花钱买单的，以后只能骗骗认知差的刚需。

记住，房价是由这个城市中高收入人群决定的，商品房也是卖给这些人的，但这些人过去是没得选。

但未来呢，是有得选，你不拿出好房子，人家不会接盘。

所以对我们来说，是要审视你手上的房子，在未来保障房大量上市后，你的房子还有竞争力吗？

先理清楚这一点，才最关键。

特别从去年双轨制提出后，房改3.0的时代正式到来，很多信号也在告诉我们，未来的商品房，就是一个以卷产品为重的时代；

那么这个时候，应该如何鉴别出劣质资产，又买入优质资产，就是你应该去掌握的信息差。

不然，现在可能还只是资产缩水亏点小钱，到时候可能就要变成大跳水亏大钱了。

每次历史性的动作背后，都是一场存量财富的博弈。

去年双轨制的提出是，今年国家队下场收房也是。

有人担心，如果保障房跟商品房建在一起了呢，怎么办？

先不说房价会不会被卷，花大几百万买的房却能跟保障房的租客享受同样的权利，这对于大部分二手房业主来说就是无法接受的。

更何况，之前也不是没有过先例，像是公租房建在商品房的楼盘里，业主私自圈定租客的活动范围，跟租客干起来了 。

为了避免出现这种情况，我觉得保障房和商品房一定是有区别的。

既然价格不一样，享受的服务配套应该是不一样的。

否则反而是对高价买商品房业主的一种不尊重。

真的，这都是细节，也不是大家要关注的重点。

且不说建在一起，从安抚民生角度，像商品房业主要是又跟租客干起来了怎么办，那这不是耽误政策落地的速度嘛？

可见，地方大概率不想也不会做这样的事情。

但如果真做了，反而有一个很微妙的信号，你这城市，商品房从投资价值来看也不大。

很明显，当下的大家长，是打算当地主和房东。

如果商品房和保障房建一起，商品房业主不买单，房子卖不出去，你再想卖地就难了。

除非大家长也不想赚卖地的钱，要不然人家也不会这么做的。

但是，你更关键的，还不如审视一下你自己的房子。

你现在要做几件事情：

1、你现在的城市，在不在收储名单内。

这是判断城市价值的一种方式，在，至少大家长认为你的城市还有一定的价值。

2、你房子所在的区域，有没有收储的计划。

现在各地在加快收储的计划，你可以看看你的城市有没有计划，有的话，集中在哪些区，有什么条件。

3、判断你的房子，有没有可能被收储。

如果你手上刚好有房子在收储的城市，你的房子符不符合收储的条件？

如果符合，至少你还有一次收储的机会，现在房子难卖，让地方收储，也算是抛售的方式。

不过你也要想清楚，给自己留好后路，如果确定收储了，你是否需要尽快完成置换。

而如果不符合，又要判断是为什么，是面积？是楼龄？还是区域价值？

可千万不要以为，你的房子不被收储，可能是太新、太好，误以为是你的房子还有价值。

有时候有很多原因的，但因为这一块太细节了，我也只能稍微给大家几个方法：

比如你的房子户型是不是不符合地方收储的规定，因为有些房子就是规定只收储70平以下的；

但实际上那整栋楼盘的价值也就在那了，那这个时候就还是需要尽早做优化置换。